北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图)
一
Q:
之前买了个东城光明楼的大一居改两居，用来落户加自住孩子上学用。现在又开始操心丰台东安街头条的房子，是个98平的四居，改成三室一厅，户型什么的都挺好，就是是个80年没电梯的四层。最近犹豫要不要换成2000年的吉利双星东南朝向五居电梯房，又怕东安街学区溢价降低，又怕吉利双星不保值。
麻烦您给指点指点，我们是先东安街这么放着，以后老人岁数大了需要换电梯房的时候再卖，还是趁着这几年有学区溢价卖了，换个吉利双星放着~~
A：
1、用东安街的换吉利双星，无论哪方面都不占优，还得花不少的置换成本，不太建议。也就图个租金收益率能高点儿，30%吧。但要想靠这个把税费挣回来可得挺长时间，怎么也得七八年，未必划算。
2、既然有了光明楼的学区房，那就换了丰台的呗，肯定用不上学位了吧？一小的质量很好，二中在丰台算头部校，但放到东城约等于50中吧，不算多强了。所以除非是孩子有上十二中的预期，否则没必要留着。
3、但要换的话就别换吉利双星这种了，包括旁边的这些塔楼都不占优。附近四环内保值好的以怡海的板楼为主，恒泰园恒丰园的肯定至少不落后。其他的就看看四环外丰科园的或者北边儿首经贸的吧，郭公庄地铁附近还有万年花城什么的，怎么都比老塔楼受追捧。
仅供参考。
二
Q:
我在亦庄上班，爱人在洋桥附近上班，现在住在角门西。五月在亦庄新城马驹桥六环外定了金悦郡的小三居，因为他们期转现、所以还没网签。我们基本准备家里凑凑、全款400万不贷款了，我们有点想把小三居（87平）改签118平的四居，贷款还款没什么问题。
现在就是心里有点矛盾，这小区是限竞房，原来小三居是准备先租出去，将来给外地父母过来养老居住或者再卖掉换个位置更近点的房子。如果换四居、因为要还贷款，我们就必须搬过去，把现在角门西的房子租出去，租金一年大约10万左右。
角门西这边是个大两居（无产权不能卖），小区内环境不太好，停车也不算太方便。但周边生活配套成熟，马驹桥那边是六环外的一片待开发地方，交通、生活配套都不太好。但小区内环境不错，新盘停车也方便，并且，四居的四叶草户型两卫和厨房全明，感觉居住舒适度应该也不错，因此十分矛盾纠结，不知道要不要换四居搬过去。另外这个位置将来前景如何，这里的四居，将来如果要卖的话好不好卖。
A：
1、这问题真不好回答，主要因为这是新房，而我好多年不卖房了，所以都不熟，点评人家不合适。而且容易惹麻烦也犯不上，我惹的麻烦不少了，这岁数犯不上了。
2、简单说几句吧。李嘉诚有句名言：房产的价值由什么决定？地段、地段，还是地段儿。而马驹桥到目前为止这地段儿不太占优。地铁对于市区无所谓，但对于郊区是必须配套，有了不加分，没有必定减分。
另外一点，地段的天然阻隔是对规划与配套建设影响很大的，包括铁路、高速、公路、河道与大型公建（非盈利）。所以导致马驹桥内部的各个小区，到目前为止都在升值上略有落后。短期无所谓，时间长了略有明显。或许以后会逆转，但现在还没看到明显趋势，看规划的发展吧。
3、然后是产品，在不考虑品质的情况下，保值排名是商品房、福利房或公房、政策房、保障房、安置房或回迁房。限竞房属于政策房，不算太强。在限房价竞地价的政策下，开发商的利润很低，那品质高低就看他们的工匠精神了。
4、再一点是产品匹配。合适的商品放在合适的地方，才能卖出合适的价格。这118的四居，虽然面积不太大，在刚需盘里也不算小了。看户型和品质吧，要是真好的话能弥补劣势。但常规来讲，刚需盘里的大户型以自住为主，不住的话租和卖都不太占优势。
5、总之就是这些情况，我没说什么不好的，看自己的判断吧。
仅供参考。
三
Q:
手里只有200万的首付，工作一年有公积金可以贷款，想在西城区买个小点的房子。目前一个人居住，以后可以孩子落户上学的，您能给点建议吗？看网上说荣丰2008成交率挺高的，这个小区可以入手吗？还有大开间和小复式，该怎么选择？
其他有合适的麻烦推荐一下吧，谢谢。刚刚忘记说了，工作地点在金融街中央音乐学院北侧附近，尽量离工作地点近一些的麻烦了。
A：
1、开头儿说“只有200万”，但后面的口气挺像有钱人的，一句保值需求都没提，只考虑通勤和学区，任性。工作一年，这钱是父母给的吧？最好还是重视一些吧，这数额不算太大，估计是父母一辈子的血汗钱。
2、简单说吧，如果还没有小孩，在预算不是特别高的情况下，谨慎接盘西城学区房。主要是因为溢价太高，普通的在30%左右，占坑儿的达到40%。400万的房，得到200多万的居住体验，那100多万是风险。真的愿意承担吗？
荣丰之所以成交量高，那是因为这几年都是入学高峰期，今年是有史以来的最高峰，明年也不低。所以家长们都是没办法，迫不得已的抢房。而你在短期内没有上学需求，没必要去抢房。抢到了也用不上，白白承担风险图什么呢？
3、荣丰早期是奥运冠军童非当的总经理，体操王子，所以楼盘也动作挺大。最开始是普宅，二期改的公寓。在2015年之前，这里是西城区升值最弱的商品房小区，没有之一。2015年之后，这里作为西城区最后成为学区房的又成为涨幅第一，那就意味着溢价率最高。
今年入学的是2017年出生的孩子，21.7万，那年京籍出生17.1万。而去年出生的京籍是7.5万，今年也不会高，预计六年后入学的不会超过10万。也就是说，从2025年之后学区房需求就会逆转，每年腾出的教师和教室将远远大于入学的需求。那这会儿去抢学区房就等于是和大趋势对赌，赢的概率几乎没有。
4、总之吧，我建议还是稳妥一些吧，犯不上赌。赢了也就得到赢得的，输了那可就输了。公寓类的产品本来就不占优，在大多数地段儿都是落后的。广外也不算太强的学区，又在溢价率最高的时候接盘，没有一项占优的，风险偏大了。
在金融街工作的常规建议是看看四号线草桥到公益西桥延续，交通相对方便，没有学区溢价。小区也较多，大多数保值不落后，置换的时候不吃亏。
仅供参考。
四
Q:
为什么CBD核心区的房价这么便宜？万豪和恋日国际都才6万多，400万一套还没丰台南四环的价格高呢？我看了都是70年的产权，有学区能落户贷款也正常，民水民电集中供暖，一切都很正规，那价格为什么这么低？这里是不是被严重低估了？以后是不是会补涨？
A：
1、低估？感觉侮辱性挺强啊，说明在CBD的都是一群笨蛋，连眼皮子底下的发财机会都发现不了，还有脸搞投资？应该改名叫SBD。
2、简单说吧，商品价格是供需关系决定的，认可吗？二手房也是个信息完全透明的市场，价格都是买卖双方用真金白银的交易试探出来的，所以这谈不上什么低估，就是合理的市场价。之所以价格低，就是对这种产品感兴趣的人不多，也不愿意出高价。
朝阳区这种老公寓很多，自住可以说经济实惠，但办公的多，就算没办公的也多数没什么社区环境，与普宅相比社区氛围要弱的多，所以价格上不去。
3、以后没什么补涨的可能，要补早就补了，不会在一次次行情中走低到今天。所以如果是自住为主的话就买，注重租金也合适，就是升值相对普通，高租金是用升值慢换的，不会逆转和补涨。
仅供参考。
五
Q:
我女儿是前年入职西城区工作的，国管公积金，但手续问题导致目前还不能贷满公积金，请问有必要现在就考虑买房吗？如果这次不用公积金的话，下次的话就是二套资格了，感觉有些浪费。
另外如果现在买，在我们协助还月供的情况下能买550万上下的房子，在西城或邻近东城也只能是60平之内，楼龄也很老，感觉居住会很差，请问有什么建议？
A：
1、是否有必要现在买？房子是用来住的，有居住的需求就买呗。不能贷满也是70万起，8/90万应该有吧，离120万也差的不是很多，真要是着急住就买呗。首贷资格不利用足了是有些浪费，但这能怎么办啊？我也没什么建议。
2、前年入职，那如果离孩子上学还不少年的话就甭买东西城的了。都是学区房，溢价高，500多万只能买到占坑儿房，60平米都未必，西城的有50平就不错了，都是老破小。买周边朝石丰仨区的不就得了，绝大部分都没溢价，居住体验也就相对高了。
3、其他没什么建议，都是明摆着的现状。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
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