北京楼市：刚需新盘大盘点！

2023-06-25 10:06:31
来源：京爷说房

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

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1、提问：京爷您好，手头+贷款只够买550万之内的2室，请问新盘栖海沄颂，北清云际，越秀星樾，宸悦国际，中海汇智里（没有2室了，有3室），北清橡树湾。哪些有投资价值（完全不考虑自住的情况，光投资）？

另外一个问题，在后厂村路的中关村软件园上班，如果自住，附带点升值，哪些比较好。

回答：你好，这些盘，如果纯投资，宸悦国际、中海汇智里是要抛开的，这两个盘有一定价值，但不会明显超过大盘，毕竟受限于地段。而剩下的这些楼盘中，价格房源都有的情况下，栖海沄颂、越秀星樾可以优先，然后是北清橡树湾、北清云际，不过说实话，现在这些盘还得看具体房源，毕竟很多盘没什么房子了。所以还是得具体情况具体分析，你可以联系我，具体讨论和交流一下。ps：全北京的新盘，我们都能拿到团购价，需要的可以加我

2、提问：京爷好，近期关注了几个比较新的小区：首开住总熙悦安郡、中粮天恒天悦壹号、中海寰宇天下熙山府，从自住+升值的角度考虑哪个更好一些？现在自住的酒仙桥银河湾次顶层大复式，有必要置换到其中之一吗？谢谢！

回答：你好，这几个小区的特点都是，小区品质、环境、管理不错，板块一般，升值性属于大盘水平或最多比大盘略微高一些的水平。总体表现和银河湾不会差别太大，感觉不一定需要置换，看你的目的了。首开住总熙悦安郡、中粮天恒天悦壹号，周围界面比较差，中海寰宇天下熙山府可能略微好一些，不过升值性差别都不会太大。其实选择中粮天恒天悦壹号的话，也可以考虑一下附近的建发新盘，周围好点儿。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

3、提问：京爷，想问一下您经常推荐的用于纯投资的东西海次新一居，标的一般是多少？假如目的是投资，开间和一居有区别吗？朝向好不好有影响吗？谢谢

回答：你好，东西海的次新一居，一般价格在400-500万左右。对于这类房产，开间和一居没啥区别，表现都不错。朝向影响也不是特别大。这里面的逻辑是：低总价上车，所以对户型和朝向要求不是太高。你也可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京这些房产跑赢大盘》

4、提问：您好，手头目前有300w存款，纯投资的话，考虑租金和升值，您有推荐的小区么？龙湖唐宁ONE的商住房有投资价值不？另外我还有个350w的小户型在收租中，您建议是卖了后买一个大些的投资，还是新买一个呢？

回答：你好，如果仅仅是300万总价，比较难找到升值性好的小区，一般得400万左右，可以考虑低总价东西海的上车一居。龙湖唐宁ONE的商住房，没投资价值，除了租金，其他收益都很差，特别是升值性收益。第二个问题，我建议可以考虑出手，然后买一个优质板块的次新房源，收益率会更高一些。你可以看看星球内部资料《北京n大不能买的房产》《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

5、提问：请问星爷，500-700左右投资兼自住，亚林西回迁房，草桥商品房，公益西桥商品房，哪一个上涨空间大一些，流通性好一些呢。

回答：你好，这些小区都有一定价值。亚林西回迁房的价值在于新，板块也有变好的趋势；草桥商品房，公益西桥商品房也属于成熟板块的优质产品，升值性能略微跑赢大盘，草桥稍微强一些。可以优先考虑草桥，或者小点儿面积的亚林西。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

6、提问：京爷，你好，周末看上了一套通州的新城嘉园的房子，想问一下通州老城区有没有副中心的利好，还有定向安置房，房屋质量、保值增值方面如何

回答：你好，新城嘉园有自己的价值，比如新、交通方便，不过如果没有通州限购去除或者学区突然提升，那基本上短期升值性不会很好，因为定向安置房，品质也不算突出。不过看你预算，如果预算不足，这个小区还是有自己的可取之处的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》《北京n大不能买的小区》

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